Immobilien Rechner & Tools: Kaufen, Mieten und Finanzieren rational entscheiden

Die Entscheidung für eine Immobilie ist oft die teuerste deines Lebens. Emotionen sind hier schlechte Ratgeber. "Betongold" gilt als sicher, aber ist es auch rentabel? In Zeiten von Zinsen um 3-4% und hohen Baukosten hat sich die Rechnung im Vergleich zur Nullzins-Ära komplett gedreht.

Unsere Tools helfen dir, die echten Kosten von Kaufen vs. Mieten zu berechnen. Wir berücksichtigen dabei nicht nur die monatliche Rate, sondern auch die Opportunitätskosten: Was wäre, wenn du das Eigenkapital stattdessen in den weltweiten Aktienmarkt investiert hättest?

Für Kapitalanleger bieten wir tiefgehende Analysen zur Mietrendite. Eine Bruttorendite von 4% klingt gut, aber was bleibt nach nicht umlegbaren Kosten und Steuern wirklich übrig? Finde heraus, ob dein Wunschobjekt ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit ist.

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Leitfaden lesen · 25 Min

Hauskauf vs. Miete: Der vollständige Entscheidungsleitfaden 2026

Vom Kaufpreisfaktor bis zur Anschlussfinanzierung: alles, was 2026 für die richtige Entscheidung zählt.

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Wann lohnt der Kauf, wann ist Mieten besser?

Kauf eindeutig sinnvoll: Kaufpreisfaktor < 22, Wohndauer > 15 Jahre, Eigenkapital ≥ 25 % des Kaufpreises, stabile Lage.
Kauf grenzwertig: Kaufpreisfaktor 22–28, Wohndauer 10–15 Jahre.
Mieten klar besser: Kaufpreisfaktor > 30, Wohndauer < 8 Jahre, hohe Job-Mobilität.
Vermietung als Anlage: Bruttomietrendite ≥ 5 % bei guter Lage. Aufwand pro Wohnung 30–60 h/Jahr.
Tilgungs-Strategie: Anfangstilgung 2–3 % bei aktuellen Zinsen sinnvoll. 1 % Tilgung führt zu > 50 Jahren Laufzeit.

Die echte Vergleichsrechnung Kauf vs. Mieten muss Opportunitätskosten einbeziehen: Was würde dein Eigenkapital alternativ am Aktienmarkt erwirtschaften? Bei 80.000 € Eigenkapital und 6 % Aktienrendite über 25 Jahre wären das 343.000 €.

Bei der Finanzierung: Effektivzins zählt, nicht Sollzins. Sondertilgungsoption (5–10 % p.a. ohne Aufpreis) ist Pflicht. Zinsbindung 15–20 Jahre bei aktuellen Zinsen sinnvoll.

Häufige Fragen & Antworten

Alles, was du zu diesem Thema wissen musst.

Als Faustregel gilt: Die monatliche Wohnrate (Zins + Tilgung + Bewirtschaftungskosten) sollte 35-40% des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Vergiss nicht die Instandhaltungsrücklage!

Der Sollzins ist der reine Zins für das Darlehen. Der Effektivzins beinhaltet fast alle Nebenkosten des Kredits und ist die bessere Vergleichsgröße. Aber Achtung: Bereitstellungszinsen oder Schätzkosten fehlen oft auch im Effektivzins.

Rechne in Deutschland pauschal mit 10-15% des Kaufpreises 'on top'. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar & Grundbuch (ca. 2%) und oft Makler (3,57% - 7,14%). Dieses Geld muss meist als Eigenkapital vorhanden sein.

Bayern und Sachsen: 3,5 %. Hamburg: 5,5 %. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Rheinland-Pfalz, Bremen, Hessen: 5,0–6,0 %. Berlin, Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,0–6,5 %.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Jahres-Kaltmiete × 12). Faustregel: < 25 = günstig, 25–30 = moderat, > 30 = teuer.

Mindestens die Kaufnebenkosten (10–13 %) komplett aus Eigenkapital. Plus 10–20 % des Kaufpreises selbst. Bei 400.000 € also 80.000–130.000 € Eigenkapital empfohlen.