Ausführliche Erklärung
Der Beleihungsauslauf ist eine zentrale Risiko-Kennzahl der Baufinanzierung. Er beschreibt, welcher Prozentsatz des Beleihungswertes einer Immobilie durch Darlehen finanziert wird. Banken nutzen den Auslauf zur Risikobepreisung: Je höher der Auslauf, desto höher das Risiko bei einem Wertverlust der Immobilie, desto höher die Zinsen.
**Beleihungswert vs. Kaufpreis**: Banken setzen oft einen Sicherheitsabschlag von 10–20 % vom Kaufpreis als Beleihungswert an. Eine Immobilie für 500.000 € Kaufpreis hat oft nur 425.000 € Beleihungswert.
Zins-Aufschläge nach Beleihungsauslauf (typisch Mai 2026):
- 60 % LTV: Bestzins (z. B. 3,5 %)
- 80 % LTV: +0,15 % (3,65 %)
- 90 % LTV: +0,30 % (3,80 %)
- 100 % LTV: +0,50 % (4,00 %)
- 110 % LTV: +0,80 % (4,30 %)
Für eine 25-jährige Finanzierung von 400.000 € macht 0,5 % Zinsdifferenz rund 30.000 € Mehrkosten aus. Mehr Eigenkapital lohnt sich also nicht nur als Sicherheitspuffer, sondern auch über günstigere Konditionen.
**Eigenkapitalformeln**:
- Mindestens Erwerbsnebenkosten (10–15 % vom Kaufpreis) als Eigenkapital → 100 % Auslauf
- 10 % zusätzlich → 90 % Auslauf
- 20 % zusätzlich → 80 % Auslauf (optimaler Punkt für Konditionen)
- 30 % zusätzlich → 70 % Auslauf (Premium-Konditionen)
Beispielrechnung 500.000 € Kaufpreis, 60.000 € Nebenkosten:
- 0 € EK = 110 % LTV (sehr teure Konditionen, riskant)
- 60.000 € EK = 100 % LTV (Standard)
- 100.000 € EK = ~92 % LTV (akzeptabel)
- 150.000 € EK = ~80 % LTV (sehr gute Konditionen)
- 200.000 € EK = ~70 % LTV (Premium)
Der Beleihungsauslauf wird über die Tilgung im Verlauf der Finanzierung sinken. Wer ständig tilgt, fällt nach 10 Jahren oft in eine günstigere Zins-Klasse für die Anschlussfinanzierung.