Tilgung

Die Tilgung beschreibt den Teil der monatlichen Rate, der die eigentliche Schuld reduziert. Während Zinsen Kosten für die Bereitstellung des Kapitals sind, ist Tilgung "echte" Rückzahlung des Darlehens. Im Annuitätendarlehen ist die Gesamtrate konstant, aber Zins und Tilgung verschieben sich kontinuierlich. **Anfangstilgung**: Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Bei 400.000 € Darlehen und 3 % Anfangstilgung werden im ersten Jahr 12.000 € Schuld abgebaut. Aktuelle Empfehlung Mai 2026 bei Zinsen 3,5–4,1 %: Mindestens 2 % Anfangstilgung, besser 3 %. **Effekt höherer Tilgung**: - 1 % Tilgung: Vollrückzahlung in ~50 Jahren – riskant wegen Zinsänderungen - 2 % Tilgung: ~32 Jahre – Standard in den 2010ern - 3 % Tilgung: ~23 Jahre – heute Standard - 4 % Tilgung: ~18 Jahre – schneller schuldenfrei - 5 % Tilgung: ~15 Jahre – defensive Wahl Wichtig: Höhere Tilgung erhöht zwar die Monatsrate, reduziert aber gleichzeitig die Zinslast über die Laufzeit. Bei 400.000 € Darlehen, 4 % Zins: - 2 % Tilgung: Monatsrate 2.000 €, Gesamtzins über Laufzeit ~316.000 € - 3 % Tilgung: Monatsrate 2.333 €, Gesamtzins ~205.000 € - 4 % Tilgung: Monatsrate 2.667 €, Gesamtzins ~150.000 € **Sondertilgung**: Außerplanmäßige Rückzahlung. Standard 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer Boni, Erbschaften oder Steuererstattungen ins Darlehen steckt, spart Zinsen erheblich. Eine Sondertilgung von 10.000 € bei 4 % Zins spart bis zur ursprünglichen Rückzahlung 8.000–15.000 € Zinsen, abhängig vom Zeitpunkt. **Tilgungsänderungsrecht**: Viele moderne Verträge bieten 1–3 Anpassungen der Tilgung während der Laufzeit. Wer in den ersten 5 Jahren in der Familienphase ist, kann später erhöhen. Wertvolles Recht – nicht selbstverständlich, sollte aktiv verhandelt werden. **Volltilger-Darlehen**: Tilgung wird so eingestellt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Bei 25 Jahren Zinsbindung und 4 % Zins typisch 2,5 % Tilgung. Vorteil: Kein Zinsänderungsrisiko mehr.