Ausführliche Erklärung
Die Mietrendite ist die Schlüsselkennzahl für vermietete Immobilien (Investment-Sicht) und ein zentraler Faktor in der Kaufen-vs-Mieten-Rechnung (Eigennutzer-Sicht).
**Bruttomietrendite**: Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis × 100 %. Schnelle Marktbeurteilung, vergleichbar mit dem Kaufpreisfaktor (= 100 / Bruttomietrendite).
Typische Werte 2026:
- München, Hamburg, Berlin Top-Lage: 2,2–3,0 % (Faktor 33–45)
- Mittelstadt-Top-Lage: 3,5–4,5 % (Faktor 22–28)
- Mittelstadt-Standardlage: 4,5–5,5 % (Faktor 18–22)
- Kleinstadt / Land: 5,5–8 % (Faktor 12–18)
**Nettomietrendite**: Berücksichtigt alle Kosten, nicht nur den Kaufpreis.
Formel: (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten − Mietausfallrisiko) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
Bewirtschaftungskosten:
- Verwaltung: 250–500 € pro Wohnung pro Jahr
- Instandhaltung: 8–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr
- Mietausfall: 2–5 % der Jahresmiete
- Versicherungen: 0,5 % vom Kaufpreis
Die Nettomietrendite ist meist 1,5–2,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Eine Wohnung mit 4 % Bruttomietrendite hat oft nur 1,8–2,5 % Nettomietrendite.
**Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung**:
Bei 25 % Eigenkapital und 75 % Fremdfinanzierung zu 4 % Zins, bei 4 % Bruttomietrendite und 2 % Wertsteigerung:
- Fremdkapital-Ertrag: (4 % × 75 %) − (4 % × 75 %) = 0 % (Zinsen = Mietrendite-Anteil)
- Eigenkapital-Ertrag: 4 % × 25 % + 2 % Wertsteigerung × 100 % / 25 % = 9 %
Mit Hebel ist eine Eigenkapital-Rendite von 8–12 % bei Mietimmobilien realistisch – allerdings vor Steuern und Verwaltung. Nach allem oft 4–6 % netto.
Für Eigenutzer-Käufer ist die Mietrendite indirekt relevant über den Kaufpreisfaktor: Hohe Faktoren (>30) = Mieten oft günstiger als Kaufen für die nächsten 25 Jahre.