Kaufen oder Mieten in München? Der große Vergleich (2026)
Kaufpreis 9.800€/m² vs. Miete 24.50€/m² in München. Berechne, was sich für dich lohnt!
München
München liegt in Bayern. Hier gelten lokale Bedingungen, die in die Berechnung einfließen.
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Mit 9.800 €/m² Kaufpreis und 24.50 €/m² Kaltmiete ergibt sich in München ein Kaufpreisfaktor von 33.3. In Hochpreis-Regionen kippt die Rechnung Richtung Mieten, sobald die Eigenkapitalrendite unter 3 % p.a. fällt.
9.800 €
24.50 €
3.5 %
Was bedeutet das für München konkret?
Die Lebenshaltungskosten in München und Bayern sind ein wichtiger Faktor für deine Planung. Mit einem Strompreis von 38.5 ct/kWh liegt München 1,3 % niedriger als der Bundesschnitt. Bei 240 Heiztagen pro Jahr und -14 °C Norm-Außentemperatur bestimmt das regionale Klima maßgeblich, welche Heiz- und Energiestrategie für dich rational ist.
Praktische Tipps für München
- Mit Kaufpreisfaktor 33.3 liegt München klar im teuren Bereich — vergleiche mit Eigenkapital-Rendite am Kapitalmarkt.
- Plane mindestens 12–15 Jahre Wohndauer, sonst überwiegen Kaufnebenkosten (3.5 % Grunderwerbsteuer + ~5 % Notar/Makler in Bayern).
- Eigenkapital: mindestens Kaufnebenkosten (11 %) + 10–20 % des Kaufpreises empfohlen.
- Bei Kaltmiete 24.50 €/m² zahlt eine 100-m²-Wohnung jährlich 29.400 € — vergleiche das mit Tilgung + Zins + Nebenkosten beim Kauf.
Regionale Bedingungen in Bayern
- Globalstrahlung: 1250 kWh/m²/Jahr (8,5 % höher als der Bundesschnitt).
- Norm-Außentemperatur: -14 °C – Grundlage der Heizlast nach DIN EN 12831.
- Heiztage: 240 pro Jahr – beeinflusst direkt die Heizkosten.
- Niederschlag: 950 mm/Jahr – relevant für Regenwasser-Nutzung.
- Grunderwerbsteuer: 3.5 % in Bayern.
- Topografie: hügelig – wichtig für Fahrrad-Pendeln und E-Auto-Reichweite.
- E-Lade-Infrastruktur: 1.9 Ladepunkte / 1.000 EW.
Auch in Bayern
Im Umfeld von München ist dieser Rechner auch für Regensburg, Ingolstadt und Fürth verfügbar — ähnliches Klima, vergleichbare Marktpreise.
Förderungen in München
Lokale Förderprogramme können die Investitionskosten deutlich senken — gerade für PV, Wärmepumpe oder Dämmung.
Förderungen ansehenHäufige Fragen zu München
Kaufen oder mieten in München?
Mit einem Kaufpreisfaktor von 33.3 (9.800 €/m² ÷ 12×24.50 €/m²) liegt München im teuren Bereich — Mieten oft die rationale Wahl. Faustregel: Kaufpreisfaktor < 25 = günstig, > 30 = teuer.
Wie viele Jahre muss ich bleiben?
Bei den aktuellen Kaufnebenkosten in Bayern (3.5 % Grunderwerbsteuer + Notar + Makler ≈ 11 %) lohnt sich Kauf typisch erst ab 12–15 Jahren Wohndauer. Vorher überwiegen Transaktionskosten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3.5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 14.000 € allein für die Grunderwerbsteuer.
Wie hoch sollte mein Eigenkapital in München sein?
Mindestens die Kaufnebenkosten (~11 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Bei einem Quadratmeter-Preis von 9.800 € in München und 100 m² Wohnfläche heißt das: 254.800 € Eigenkapital empfohlen.
Steigen die Immobilienpreise in München weiter?
Historisch im langjährigen Schnitt 1–3 % p.a. nominal. Aktuelle Marktphase ist volatil — die Renditefrage ist daher: Wieviel Eigenkapital-Verzinsung erzielst du alternativ am Kapitalmarkt? Liegt sie über 5 % p.a. real, ist Mieten oft attraktiver.
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