Mietrechtsreform 2026: Was der Entwurf ändern soll

Der Bundestag hat am 9. Juli 2026 in erster Lesung über den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Wohn- und Gewerberaummietrechts beraten. Er greift drei Lücken an, über die die Mietpreisbremse bislang umgangen wurde: möblierte Wohnungen, Indexmietverträge und befristete Kurzzeitvermietung. Beschlossen ist noch nichts – aber der Entwurf ist konkret genug, um zu wissen, worauf es hinausläuft.

Der Stand des Verfahrens

Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen. Als Bundestagsdrucksache 21/6807 liegt er seit dem 1. Juli 2026 vor, die erste Lesung fand am 9. Juli 2026 statt (Quelle: Deutscher Bundestag). Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist es, der Mietpreisbremse „mehr Geltung" zu verschaffen und den Markt für langfristige Mietwohnungen zu erweitern (Quelle: Deutscher Bundestag).

Die Mietpreisbremse selbst ist davon unabhängig bereits verlängert: Der Bundestag hat ihre Geltung bis zum 31. Dezember 2029 gestreckt (Quelle: Deutscher Bundestag). In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten darf die Neuvertragsmiete damit weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Möblierte Wohnungen: 1 Prozent vom Zeitwert

Die größte Lücke sind möblierte Wohnungen. Bisher lässt sich ein Möblierungszuschlag praktisch frei ansetzen und die Mietpreisbremse damit aushebeln, weil der Zuschlag im Mietvertrag oft gar nicht ausgewiesen wird.

Der Entwurf ergänzt § 556d BGB um einen neuen Absatz 1a und zieht drei Grenzen:

Beispielrechnung: Für eine Einrichtung mit einem Zeitwert von 6.000 Euro bei Vertragsschluss wären künftig höchstens 60 Euro monatlich als Möblierungszuschlag zulässig. Bei einer vollmöblierten Wohnung, deren unmöblierte Vergleichsmiete 800 Euro beträgt, gelten bis zu 80 Euro als angemessen. Die tatsächlichen Werte hängen vom Einzelfall ab.

Die letzte Zeile der Tabelle ist die schärfste: Wer den Zuschlag nicht vor Vertragsschluss offenlegt, vermietet im Zweifel unmöbliert – und damit voll unter der Mietpreisbremse.

Indexmiete: Hälftige Kappung oberhalb von 3 Prozent

Indexmietverträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex. In Inflationsphasen wird das teuer, und die Mietpreisbremse greift bei der laufenden Anpassung nicht.

Der Entwurf begrenzt Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten: Übersteigt die Preisindexentwicklung binnen eines Jahres 3,0 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Betrags bei der Berechnung der Mieterhöhung unberücksichtigt.

Beispielrechnung: Bei einer Kaltmiete von 900 Euro und einer Indexentwicklung von 4,0 Prozent im Jahr wären das bisher 36 Euro mehr im Monat. Künftig würden 3,0 Prozent voll (27 Euro) und vom übersteigenden Prozentpunkt nur die Hälfte (4,50 Euro) angesetzt – zusammen 31,50 Euro. Ersparnis: 4,50 Euro monatlich, 54 Euro im Jahr. Beispielrechnung; gilt nur für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten.

Der Effekt ist im ersten Jahr überschaubar und wird über die Zeit größer, weil jede gekappte Erhöhung die Basis für alle folgenden senkt. Was eine angekündigte Erhöhung konkret bedeutet und ob sie formal zulässig ist, lässt sich mit dem Mieterhöhungs-Rechner prüfen – inklusive Kappungsgrenze und Fristen.

Kurzzeitvermietung: sechs statt unbegrenzt

Der dritte Baustein betrifft die befristete Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch", die vom Mieterschutz ausgenommen ist. Diese Ausnahme soll enger werden: Sie soll grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse bis zu sechs Monaten gelten. Eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate bleibt möglich, wenn der längere vorübergehende Bedarf erst nach Mietbeginn entsteht.

Damit zielt der Entwurf auf Konstruktionen, bei denen dauerhafter Wohnraum als Kette befristeter Kurzzeitmietverhältnisse vergeben wird – mit Mieten, die keiner Bremse unterliegen.

Was das praktisch heißt

Für Mieter. Wer eine möblierte Wohnung sucht, sollte künftig auf die ausgewiesene Aufteilung zwischen Grundmiete und Möblierungszuschlag achten – sie wird zum Prüfstein. Ob die Gesamtmiete zum Einkommen passt, ist davon unberührt; der Mietbudget-Rechner zeigt, welche Warmmiete tragfähig ist.

Für Vermieter. Wer möbliert oder mit Indexmietvertrag vermietet, sollte die Kalkulation überprüfen, bevor die Regeln greifen. Ein gedeckelter Möblierungszuschlag und halbierte Indexschritte verändern die laufende Rendite spürbar. Der Mietrendite-Rechner rechnet das Objekt mit angepassten Mieteinnahmen durch.

Häufige Fragen

Gilt das schon?

Nein. Der Entwurf war am 9. Juli 2026 in erster Lesung. Ausschussberatung sowie zweite und dritte Lesung stehen aus; der Text kann sich noch ändern.

Gelten die Regeln überall?

Nein. Die Kappung der Indexmiete und die Mietpreisbremse greifen nur in Gebieten, die ein Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die Vorgaben zum Möblierungszuschlag knüpfen an § 556d BGB an und damit ebenfalls an diese Gebiete.

Was passiert mit laufenden Verträgen?

Der Entwurf regelt vor allem den Vertragsschluss und die Berechnung künftiger Erhöhungen. Wie mit Bestandsverträgen umgegangen wird, hängt an den Übergangsvorschriften, die im weiteren Verfahren noch konkretisiert werden können.

Wie wird der Zeitwert der Möbel bestimmt?

Maßgeblich ist nach dem Entwurf der geschätzte Zeitwert der Einrichtung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses – nicht der Neupreis. Gebrauchte Möbel rechtfertigen entsprechend weniger Zuschlag.

Fazit

Der Entwurf ist kein neuer Mietendeckel, sondern schließt drei Umgehungswege: den frei kalkulierten Möblierungszuschlag, die ungebremste Indexmiete und die Kette befristeter Kurzzeitmietverträge. Die härteste Regel ist unscheinbar – die Auskunftspflicht beim Möblierungszuschlag, deren Verletzung die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten lässt. Für Mieter lohnt es sich, die eigene Vertragsform jetzt einzuordnen; für Vermieter, die Kalkulation zu prüfen, bevor das Verfahren abgeschlossen ist. Wann das sein wird, ist offen.